當前，由地產商開發的康養地產，在運營階段醫療機構開業以后，能夠產生持續盈利的項目并不多。康養地產商開發的康養社區大都運營困難，在運營階段并沒有產生持續的高效益！就康養社區而言，康養護理服務的要求并不高，市面上也有相較成功的案例，比如萬科隨園、保利和熹會等。

這些成功的項目向我們闡明同一個道理：如果康養地產在各方面尺度拿捏得當，康養社區運營的投資回報率達到6%不是難題。

康養社區呈現出的特點是：入住率攀升并不快，但入住率一旦升上去也很難再掉下來，要取得社會平均利潤率并不是一件很難的事情。

只可惜我們看到的大多數康養地產，開發和運營尺度掌握的并不好，造成了后續經營情況并不理想。這既有地產商自身的因素，也有來自社會整體外部環境原因。

醫療服務標準拿捏不準

由地產商開發的康養社區的最大特色，就是具有雄厚的醫療服務能力，這一特點也是吸引老年客戶人群拓展市場的關鍵。因為康養地產的醫療服務層次越接近專業醫療機構，就越能滿足目標客群的需求，發展動能越強。

醫療服務水平更高的機構能夠吸引到更多的高層次、且患慢性病老人入住，并且通過醫療與養老結合實現快速周轉，從而為自身發展存蓄巨大動力。但是正如我們在大多數康養社區看到的那樣，康養社區的醫療配套存在極大的問題，變相的拉低了整個康養社區的盈利能力。

康養社區的醫療配套，目前存在的主要問題有兩個。

地產商出于銷售目的，往往把康養社區的醫療配套做的過于大而無當，遠遠超過了服務康養社區老人所需要的服務能力，造成了醫療資源和設備的極大浪費。盡管在床位銷售的過程中起到了一定的促進作用，但也對于后期的社區運營造成了沉重的負擔。（大部分康養社區的運營，在養老護理部分差距不大，醫療部分配套是康養社區差異的關鍵。）

大部分康養社區的醫療配套對老人需求的把握不準。很多康養社區的醫療配套科室設置如同公立三甲，這些不必要的配置也是康養地產醫療部分虧損的關鍵。其實康養社區的醫療配套應該著力在慢病管理、健康管理、康復復健等方面。應該充分了解康養社區的老人需求，并根據需求做出調整，不要過分的追求高大上和大而全的醫療配套。

養老服務人員嚴重不足

養老服務人員短缺是當下康養社區普遍面臨的難題，不僅關系到服務質量，還影響著未來的生存和發展。

在現實中大多數康養社區都存在著較大的養老服務人力缺口，同時養老服務人員大多是沒有固定職業的家政人員，即便是接受過專業培訓取得資格證的人員，也缺乏在康養第一線的實戰經驗。

而由于康養社區的養老服務人員工資不高，工作量大（大多數康養社區養老服務人員的工資介于每月4000元至5000元之間，且需要同時照顧好多老人），養老服務人員流動率很高，康養社區經常出現人員短缺的情況。

收費普遍偏低，運營服務風險較大

在當下，國內普遍的狀況是老人的養老費用主要依靠自身的退休工資和儲蓄，能夠得到子女資助的并不多。雖說地產商開發的康養社區大多面向三高人群（高管、高知、高干），但即便是這部分人群在高昂的入住及護理費用前，依然存在著價格天花板。因而康養社區在進行服務定價時往往受到很大掣肘，利潤只能保持在微利水平。同時由于康養社區在精神慰藉和醫療服務方面的訴求要求較高，也造成了康養社區的服務成本相對較高。

康養社區經營風險也很大，地產商開發的康養社區被很多人視為土豪般的社會存在。而老人由于自己身體機能的持續下降，在服務的過程中間不可能不發生一點點意外。這種意外引發的經濟糾紛，比一般的康養機構要大得多，這也加大了康養社區經營風險。

而且現實中，即便是高端的康養社區里，依然有很多老人得不到足夠的醫療和照顧服務，這也導致對康養社區醫療機構的有效需求減少。

有效需求減少的負面影響主要體現為兩種結果：一是入住老人減少易造成床位閑置，降低資源配置效率；二是康養社區發展方向容易混亂，脫離理想化的發展方向，在轉變成自立、半自理、介護型的混合型養老機構過程中節奏紊亂，造成了運營偏差出設計者的規劃方向。
而在康養社區中，由于入住老人所需醫療護理水平較高，費用也相應提高。出于獲客的考慮，許多康養社區為了擺脫經營困境會改變護理標準，但長此以往容易造成康養社區的醫療功能發展偏離正確方向。

社區經營缺乏特色

在中國，即便是屬于“三高”人群的老人，也大多患有慢性病。慢性病的總開支已占到中國整個醫療支出的80%左右。由于慢性病及其所帶來的并發癥對老人的身體機能造成了較大影響，而且這種影響是千差萬別的。

但我們看到的大部分康養社區自身未能明確自己的服務定位，所能提供給老年人的服務較為單一，都是基礎性的，千篇一律，缺乏特色。對一些行動障礙、視障、聽覺障礙等老人，并沒有做出有針對性的特色養老服務。

在這方面全球已經有了很多養老機構可以給我們經驗借鑒，比如法國歐葆庭的特色認知癥養老服務，臺灣大龍養老院的針對視障老人的特色服務等等。

而這部分有特殊需求的老人也是康養社區利潤最為豐厚的一部分。大多數的康養社區所提供給老年人的都是常規的醫療養老服務，并沒有明確的功能區分。

康養社區在運營管理的過程中沒有獨特性和個性化服務，也就無法吸引有需求的老年人來選擇康養社區。
雖然康養社區在收取費用方面區分不同的等級，但并沒有突顯出各等級的特色服務在哪些方面。這也影響康養社區長遠發展，在現如今市場激烈競爭的大背景下，更新換代的速度在不斷加快，沒有創新和沒有特色的服務，將難以立足于服務行業。

制約與限制

雖然國家近年來在康養行業出臺了很多新政策，降低了康養行業的管理門檻。但康養社區在日常運營中仍然接受衛健、民政等多個部門管理，對于康養社區而言，民政部門是主要的管理單位，但在日常的康養社區運營管理中，衛健系統設置的“彈簧門”“潛規則”無處不在。
日常運行中衛健部門以餐飲業和旅店業的標準來要求養老機構，建設部門則用人員密集場所來認定康養社區的消防。而具體到康養社區的醫療機構，衛健系統對在設備采購和科室配置方面仍有諸多限制。

同時對于康養社區的醫療機構來說，醫保報銷問題始終是其最頭疼的難題之一。在醫保收緊的大背景下，此類難題就顯得更加突出。

康養地產從2013年以來，經過了8年的大發展，雖然從全行業來看大部分康養社區運營依然困難，但畢竟已經有小部分公司摸到了盈利的門檻。

同時由于康養地產特有的“雖然效益增長緩慢，但是利潤穩定”的特點。使得許許多多的地產商依然前仆后繼，地產系、保險系、國有資本現在是投資康養社區的三大主力。

但實事求是的說，大多數康養社區在康養地產運營中的一些至關重要問題的尺度拿捏還是欠火候，這也造成了大多數康養社區處于虧損狀態。

把康養社區虧損的原因羅列出來，有助于康養社區的運營決策人員有的放矢，在進行此類決策時更加謹慎小心，兼顧銷售和運營。準確把握康養社區開發中的尺度拿捏，增加康養社區的運營收入來源，減少康養社區運營中的無謂支出。使得康養社區運營早日步入盈利的正循環軌道。

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