靠搞房地產發家致富的確實不少啊，每個人都有一顆暴富的心，房地產來錢快，那么很多人就投入其中，行業競爭就開始產生，以至于賠錢的房地產開發商超多，所以這個時候你還想搞房地產嗎？顯然不行了，你需要尋求新的思路，而如今養老市場發展呈上升趨勢，養老地產就成為了熱門投資行業。今天作為專業旅游規劃公司就來帶你了解中國養老地產未來發展前景，養老地產規劃模式以及如何做好養老地產規劃做一下闡述。

養老地產未來發展前景如何？

從數據來看，1999年到2018年的19年間，中國60歲及以上老年人口凈增1.18億，平均每年凈增加621萬，占總人口數的比例也從1/10上升到超過1/6。截至2018年底，我國60歲及以上老年人口占總人口比例為17.9%，比上一年增長0.6個百分點，凈增長了859萬老人，總計達2.49億人，從中可見中國的老齡化速度將越來越快。

而全國老齡工作委員會辦公室預計，中國老年人口占總人口的比例將到2035年前后超過1/4，到2050年前后將超過1/3。而根據聯合國預測，我國在2029年人口數量將會達到巔峰，人口數量激增為14.29億元，到2050年人口將會減少到13.41億。意味著到2035、2050中國老年人口大致為3.5億，4.47億，可以說，基本是每15年凈增1億老年人口。 國內養老地產仍處發展初期，商業模式尚未清晰：受傳統“養兒防老”文化及老年人資產不足等因素影響，我國老年人口養老模式仍以居家養老為主。然而“4-2-1”的家庭結構使家庭養老功能日漸衰弱，社區養老與機構養老發展有望提速。目前，我國養老地產仍處發展初期，養老床位仍以政府福利型為主。雖然2015年以來房企、險資等各路玩家紛紛試水養老地產，但是在土地成本較高以及資金回籠周期較長等因素制約下，“重銷售輕服務”的現象較為普遍，絕大部分企業商業模式尚未清晰。

養老地產開發模式有哪些？

1、專門建設養老社區

養老社區指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其可分為兩種：以健康老人為主的健康型和向半自理、全不自理老人提供連續護理的照料型，其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設，但前期投資比較多，存在很大的風險。

2、新建居住區中開發養老組團

指開發大型居住區樓盤時，劃分出一部分區域專門建設養老組團，形成混合居住模式。組團中可包含多種養老功能模塊：養老公寓、養老設施、日間照料中心等。

這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。同時、組團化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養老組團可與社區其他組團共享配套資源，降低配套設施建設量。配建養老組團需居住區本身規模較大，需要前期投入大。

3、普通社區配建各類老年居住產品

普通社區配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施，方便老人就近醫療，也可為幾個社區共用。老人日托中心為社區內的老人提供日間照護的服務。如果老少愿意就近居住，可以促進購買兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。普通社區的區位并不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養老住宅的銷售對象可能只是老人，不利于日后提供服務。

4、成熟社區周邊插建老年設施

在土地資源緊張的成熟社區周邊插建小規模、多功能、綜合型的設施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，服務范圍可輻射周邊多個社區。不需要過大的場地，建設規模小，投資少，可吸引周圍社區的人，滿足老人居家養老的需求。可能會受到來自周圍社區原本提供的老年服務的競爭壓力。

5、與旅游產業結合

養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合的模式。在開發旅游地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風景區中開發養老公寓或老年住宅產品，開發主題常為農業觀光、養生度假、旅游休閑。適合候鳥型養老居住模式。

通常環境優美，并引入與旅游相關的活動，能夠吸引老人度假養老。每年有淡季和旺季之分，經營管理要注意應對淡季客流小等問題。

6、與醫療產業結合

養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設，將優質的醫療資源引入養老項目。與醫院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產品的競爭力。可充分利用各項補助政策，保證客戶不流失。醫院的運營投入較大，由于老年人對醫院的抵觸，可能會影響老年設施的入住情況。

7、與商業設施結合

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業和休閑設施以及優質的醫療資源，節省用地，出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進銷售。老人公寓與商場結合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環境用地緊張。繁華地區的外部環境會影響老年居住者。

8、建立連鎖型品牌養老機構

指以連鎖方式建立品牌養老機構，在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準，形成規模化、規范化的品牌養老機構。連鎖品牌有利于服務品質的標準化，適用于在多個地點復制模式的需要。連鎖機構需要形成一定規模，對管理要求較高。

9、中外合資開發建設養老機構

通過與國外養老品牌團隊合作，例如引進國外經驗豐富的老年機構運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等，建立中外合資養老機構。引進發達國家管理經驗，可彌補國內養老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

10、國內地產投資國外養老市場

國內地產商看準國外地段所具有的更優越的醫療條件、生活環境，針對國外養老剛性需求、國內養老及投資需求，跨國開發老年醫療保健地產項目，吸引國內外老年客戶入住。依托優勢資源和剛性需求，具有穩定性。國內養老地產開發、運營經驗仍不足。

養老地產規劃怎么做？

1、從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸

養老地產與傳統商業地產不同，首先，養老地產的開發成本比一般的傳統商業地產要高；其次，社區配套設施建設和后期持續運營成本也不低；最后，投資不可能立刻見到收益，養老地產的投資回收期一般要7～10年，是傳統商業地產的2倍。

從我國當前的養老地產項目實踐來看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是采用通過銷售產權或使用權的方式，后期的配套設施運營和養老服務難以跟上，甚至有些養老地產項目打著養老旗號低價拿地，實際上是傳統商業地產模式；另一種是先支付一定押金，按月支付月租費用，或一次性收取較高會員費形式。 養老地產的開發應該把眼光放在長期穩定的收益上，以養老服務供應商的角色定位自己，把以服務供應為核心，以建筑實體為輔助所衍生出的一系列養老項目盈利體系為新的贏利點，利用產業鏈的輻射效應，從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸。養老地產發展對關聯產業有一定的帶動作用，養老地產衍生出的關聯產業能成為新的盈利板塊，同時，也能服務和完善養老地產。

2、養老地產開發以市場細分為基礎，不能盲目高端化

隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來養老地產將會逐漸呈現差異化。在各養老地產基本功能逐漸雷同的情況下，有獨特特點的養老項目將更具有吸引力，這就需要地產開發者在項目起初對項目進行準確的定位。

當前的養老地產項目大多走高端化路線，針對的客戶群基本上是經濟實力雄厚的高知老人，為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。但由于前期的投入大，不少項目成本回收的壓力大。養老地產的開發應以市場細分為基礎，根據內部條件和外部環境來確定相應的項目定位和經營模式，而不是盲目的高端化。

3、整合養老地產上下游資源

對于養老地產的企業而言，基本活動包括資金運作、前提開發、規劃建設、市場營銷、醫療護理、物業服務、休閑保健等，輔助活動包括企業總體管理、人力資源管理、技術開發、資金土地獲取等。

養老地產企業的競爭優勢是在價值鏈某些特定的價值活動上，這些真正創造價值的經營活動，是價值鏈上的關鍵點。對于養老地產開發企業來說，產業上游基本活動為資金運作（銀行保險及其他金融機構參與），產業下游基本活動為市場營銷、醫療護理、物業服務、休閑保健等，養老地產開發企業想在行業中形成競爭優勢，需要企業整合價值鏈上上游和下游企業所具備行業資源，形成資源互補，如何整合養老地產上下游的資源，是養老地產開發模式的一個發展方向，資源的有效整合有利于養老企業的發展乃至行業的進步。

4、養老地產的后期經營管理方式分析

（1）開發商管理方式。養老地產建設完成后由建設者直接經營管理，這種方式開發商和業主之間溝通較通暢，能夠為業主提供較好的服務，建立成熟的服務體系。

（2）合作管理方式。這種方式指開發商與專業化的公司進行合作，共同對養老地產的入場運營進行管理，通過專業化的分工，構建獨特的服務體系。

（3）專業公司管理方式。引入專業化公司對養老地產日常的經營運作進行管理，這種方式專業化水平高、服務體系完善，能夠提供高品質服務。從我國目前養老地產的后期經營管理運作來看，很多采用的都是專業公司管理方式，聘請專業公司負責地產項目的經營管理，以實現項目長遠的經營收益。實踐證明，專業公司管理方式具有較強的生命力和可調節性，養老地產開發建設與后期經營管理相分離能使地產項目后期獲得更好的發展和更穩定的收益。

5、積極引入外資開發養老地產項目

2013年國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》（國務院35號文）中明確指出：“進一步將舉辦養老機構的門檻降低，以鼓勵養老服務業吸收境外資本。”這為養老地產開啟了更廣闊的發展空間。外資進入我國養老地產面臨的問題很多，文化環境不同、老人偏好服務模式不同、消費能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進入的腳步。

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