在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了二十多年了，旅游行業(yè)似乎已經(jīng)對(duì)于旅游地產(chǎn)充分的熟悉和掌握了，但在小編看來(lái)，還有很多人對(duì)于旅游地產(chǎn)根本一點(diǎn)都不了解，只知道一味的跟風(fēng)，其實(shí)旅游地產(chǎn)的定義是更加側(cè)重于度假旅游的，其主體還是旅游，地產(chǎn)也只是一個(gè)延伸而已，而非地產(chǎn)成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主角。然而，近年來(lái)出現(xiàn)的一些政策導(dǎo)向和市場(chǎng)表現(xiàn)讓很多人對(duì)旅游地產(chǎn)（現(xiàn)在很多人趕時(shí)髦，用上了“文旅地產(chǎn)”這個(gè)詞）產(chǎn)生了疑慮，甚至政策面、地方政府、部分市場(chǎng)人士對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)生了排斥現(xiàn)象。

問(wèn)題出在哪里？主要是過(guò)去一些年里一些開發(fā)商打著做旅游的旗號(hào)，找政府拿到地后卻一門心思蓋房子，蓋完房子就不管旅游了，最多糊弄一下，長(zhǎng)此以往，政府就不耐煩了，甚至在相關(guān)政策里面直接表達(dá)出對(duì)旅游地產(chǎn)的警覺(jué)和排斥。 說(shuō)實(shí)話，政府、政策這么做，也是開發(fā)商活該倒霉。舉個(gè)例子前些年在西南某省會(huì)一口氣向當(dāng)?shù)卣藬?shù)千畝地，號(hào)稱是做旅游地產(chǎn)，結(jié)果拿到地以后，把土地分為三大板塊，一塊做了高爾夫含別墅，一塊做了一個(gè)歐陸小鎮(zhèn)，其實(shí)就是房地產(chǎn)，這些都賺錢了，還有一塊幾百畝，承諾做一個(gè)主題公園，結(jié)果房子賣完了，開發(fā)商撂挑子了，說(shuō)我做不了旅游，直接把這個(gè)小小的旅游項(xiàng)目丟回政府了。這不是“店大欺客”，這是“客大欺店”，騙著住了人家的店，還賴賬，政府沒(méi)辦法，只好把這塊地重新轉(zhuǎn)讓給一家當(dāng)?shù)氐男∑髽I(yè)。當(dāng)然這是十幾年以前的事了，現(xiàn)在恐怕沒(méi)有人敢這么干了，政府也絕不會(huì)傻到讓房企如此折騰。但直到目前，大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目仍然充斥著“假旅游，真地產(chǎn)”的現(xiàn)象，比如近兩年來(lái)的特色旅游小鎮(zhèn)建設(shè)中，這種現(xiàn)象還真的不少。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？為什么投資者都趨之若鶩地搞地產(chǎn)而對(duì)旅游卻總是心不在焉？難道旅游有什么問(wèn)題嗎？

這就涉及到一個(gè)基本問(wèn)題：旅游地產(chǎn)是什么？不回答清楚這個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)好好看看這篇文章吧！

從消費(fèi)需求角度看，旅游地產(chǎn)是一種以滿足城市居民休閑度假慢生活消費(fèi)為目的的第二居所度假型產(chǎn)品。第二居所當(dāng)然是針對(duì)第一居所的概念來(lái)的，所謂第一居所就是指一個(gè)家庭通常在城市內(nèi)部日常居住的住房。而第二居所通常是指一個(gè)家庭在滿足了日常居住的條件下，為了提高生活品質(zhì)，在城市郊外生態(tài)環(huán)境良好、具有旅游休閑功能的場(chǎng)所購(gòu)置的用于度假的房子。對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，這兩類房子在功能使用上有明顯的不同，我們所說(shuō)的“5+2”，五天工作，兩天休息，大體可對(duì)應(yīng)這兩類住房，第一居所是與在城里5天工作配套的，第二居所是與在城郊2天休息配套的。前者顯然是剛性需求，后者似乎有點(diǎn)奢侈性需求的味道，但是，從社會(huì)進(jìn)步、消費(fèi)升級(jí)的視角看，第二居所的剛性需求特點(diǎn)也日益明顯了。我的基本觀點(diǎn)是：一個(gè)高品質(zhì)的城市家庭，在城居及工作之余，經(jīng)常性地外出休閑度假，這是高品質(zhì)生活的重要表現(xiàn)，外出度假，大部分人是通過(guò)住酒店、民宿等方式解決過(guò)夜問(wèn)題，但也有一部分人則是通過(guò)購(gòu)買一套城郊的度假房來(lái)解決長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性的城郊度假居住問(wèn)題，這些都是高品質(zhì)旅游生活的表現(xiàn)，而這些城郊旅游度假區(qū)一帶的度假房就是典型的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

從投融資角度看，旅游地產(chǎn)是現(xiàn)階段推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要的產(chǎn)融結(jié)合模式。直白地說(shuō)就是，當(dāng)旅游投資面臨融資壓力的時(shí)候，房地產(chǎn)的金融屬性得以超常發(fā)揮，以房地產(chǎn)項(xiàng)目可便利地獲得銀行開發(fā)貸款，并且在正常情況下，蓋房買房，這個(gè)流程障礙相對(duì)小，可以較快獲得投資收益。這些收益在正常情況下，被用于融資和收益相對(duì)困難的旅游項(xiàng)目，以涵養(yǎng)旅游投資，推進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展。這就是旅游地產(chǎn)的全部奧秘，中國(guó)旅游地產(chǎn)的開創(chuàng)性企業(yè)華僑城多年來(lái)就是這么走過(guò)來(lái)的。

看到了吧？旅游地產(chǎn)之所以在二十多年里能夠長(zhǎng)驅(qū)直入式地發(fā)展，根本原因就是兩條，一個(gè)是消費(fèi)需求在日益增長(zhǎng)，必然強(qiáng)力推進(jìn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，另一個(gè)是特殊的投融資模式，在旅游地產(chǎn)中，旅游出演的是“產(chǎn)”的角色，而地產(chǎn)不但出演“產(chǎn)”的角色，而且同時(shí)出演“融”的角色，通過(guò)地產(chǎn)獲得大量信貸資金，房地產(chǎn)在完成度假房產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的過(guò)程中，為旅游項(xiàng)目的推進(jìn)積累了大量開發(fā)資金，使得旅游項(xiàng)目可以持續(xù)開發(fā)建設(shè)。 從目前中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，這種第二居所式的旅游地產(chǎn)還處在快速崛起的階段，因?yàn)橹袊?guó)人均GDP接近1萬(wàn)美元了，這已經(jīng)進(jìn)入到國(guó)際公認(rèn)的休閑度假時(shí)代，度假消費(fèi)的一個(gè)重要標(biāo)志就是過(guò)夜者占比明顯上升。現(xiàn)在各地大力發(fā)展旅游，追求的一個(gè)重要指標(biāo)就是提升過(guò)夜游客的總量和占比。如何過(guò)夜呢？一個(gè)是短期性過(guò)夜，就是住酒店、住民宿、住房車、住帳篷等等，長(zhǎng)期性過(guò)夜，就是購(gòu)買度假房，經(jīng)常性地前往居住度假。

這種以度假為目的的第二居所是一種高品質(zhì)的度假消費(fèi)生活方式，全世界都通行，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家大量存在，目前在中國(guó)屬于方興未艾的事業(yè)，遺憾的是，由于一些開發(fā)商以第一居所的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式推進(jìn)第二居所度假房旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，導(dǎo)致出現(xiàn)一系列的重地產(chǎn)、輕旅游的不良現(xiàn)象，這直接影響到不少地方政府的政策方向，就是開始強(qiáng)化管控，甚至拒絕開發(fā)商在旅游項(xiàng)目配置度假房。

這就走到另一個(gè)極端了。你想想看，一個(gè)度假的地方，不讓投資者建度假房，這個(gè)度假區(qū)的度假功能就是缺失的，甚至不能稱為度假區(qū)。從投融資的角度看，你不讓投資者建房，只讓他搞旅游投資，請(qǐng)問(wèn)資金從何而來(lái)？未來(lái)收益如何平衡？這很現(xiàn)實(shí)，來(lái)不得半點(diǎn)矯情和愚蠢。旅游和地產(chǎn)從某種意義上說(shuō)，就是旅游業(yè)發(fā)展中的“產(chǎn)融結(jié)合”關(guān)系，要求投資者只做旅游，估計(jì)很多人只能放棄，因?yàn)樗靼祝@種單做旅游的項(xiàng)目投資，很可能倒在資金匱乏和投資收益不佳的路上。

是不是所有旅游投資都必須依賴地產(chǎn)呢？是不是所有旅游投資都融不到資呢？是不是所有旅游投資都難以獲得良好收益呢？不是的，大約有10%的旅游投資可以獨(dú)善其身，其他90%的旅游投資存在不同程度的單獨(dú)投資風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)被大量事實(shí)證明了，因此投資者并不傻，他們希望以旅游地產(chǎn)的形式介入旅游開發(fā)，是一種具有地產(chǎn)融資性質(zhì)的開發(fā)投資模式，是符合當(dāng)下中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)的，政府要做的并不是阻止旅游地產(chǎn)模式，而是對(duì)“假旅游，真地產(chǎn)”的開發(fā)行為進(jìn)行打擊，對(duì)“弱旅游，強(qiáng)地產(chǎn)”的行為實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管。阻止了旅游地產(chǎn)，就是阻止了一種旅游業(yè)的大趨勢(shì)，就是阻止了一種在旅游業(yè)發(fā)展中依托市場(chǎng)化出現(xiàn)的特殊的“產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展模式。

行文到此，小編想說(shuō)的是：珍惜手中的旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)吧，再也不要搞什么“假旅游，真地產(chǎn)”了，連累了旅游地產(chǎn)的名聲不說(shuō)，關(guān)鍵是你的機(jī)會(huì)可能沒(méi)有了，任何政府都不會(huì)縱容你借助旅游名義拿地，卻在上面只管蓋房子，千萬(wàn)不要再干這種竭澤而漁的蠢事了。

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