無論是現(xiàn)實生活中還是虛擬的互聯(lián)網中，人們都說田園綜合體模式沒法長久的經營下去，很多都是未盈利就中道崩殂，投資的基金也基本都打了水漂。話說做事哪有不失敗的？不失敗焉能獲得最終的成功？但很多人失敗就是失敗了，就覺得不好做，換行業(yè)去發(fā)展，并沒有人站在專業(yè)的角度去分析成敗的原因，不去找出問題，不能解決問題，那么再做還是失敗，田園綜合體也就一蹶不振了，也不會受到大家的歡迎了。今天專業(yè)旅游規(guī)劃公司就談談田園綜合體規(guī)劃中存在哪些問題？解決對策有哪些？

土地問題難以得到有效解決

這是做田園綜合體規(guī)劃比較普遍的一個問題，有了土地才能有發(fā)揮余地，但上面都是有政策的，需要按照規(guī)則來拿地，違規(guī)的話到時候被查了，就是拆遷，那么根據(jù)政策來看應該這么來獲取土地資源： 土地長期租賃

在保障耕地紅線不動搖以及禁止建造別墅及會所的前提下，開發(fā)田園綜合體所需的耕地可采用長期租賃的形式，由社會參與方與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體經濟組織簽訂長期租約，出租耕地經營權進行農業(yè)發(fā)展。比如宋衛(wèi)平小鎮(zhèn)就是這種拿地方式。

盤活宅基地，做到有效利用，實現(xiàn)宅基地流轉

宅基地的流轉方式：以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體經濟組織為主體向社會企業(yè)出租宅基地及房屋；或建立村集體有限公司，村民以宅基地入股，村集體有限公司與社會企業(yè)合作、聯(lián)營；可運用增減掛鉤機制，城市周邊耕地開墾為鄉(xiāng)村建設用地（含宅基地），較邊遠地區(qū)且土壤適合耕種的建設用地復墾退為耕地。比如上海金山嘴漁村。

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地要加以開發(fā)利用

國家鼓勵利用四荒地發(fā)展休閑農業(yè)產業(yè)以及田園綜合體，對于部分可集中連片開發(fā)四荒地的地區(qū)，在建設用地的流轉上給予傾斜。城市資本可與農村集體經濟組織簽訂協(xié)議，承包四荒地，直接獲得經營權。

錢不是萬能的，還需要具備其他必要因素、技能

常言道有錢能使鬼推磨，但在做田園綜合體規(guī)劃中，錢并非是萬能的，需要考慮的問題還很多，而且需要考慮在點子上，比如如果對農業(yè)一竅不通，不知道具體做什么，沒有自己的想法是萬萬不能的，要找到田園綜合體規(guī)劃切入點；沒有一個成熟專業(yè)的旅游規(guī)劃團隊能行嗎？那肯定不行啊，你土地問題解決了，給政府匯報了，最后卻干不成，那就不行了；要考慮一二三產業(yè)融合，如何能將社會資本引入，主要賣點是什么？怎么去實施整體規(guī)劃？還不能死板，要有創(chuàng)新等問題。

投資資金匱乏問題

一個田園綜合體的項目投資通常在幾十億到上百億, 且投入期較長, 在地方政府不能新增債務的前提下, 解決資金問題是田園綜合體建設過程中的重中之重。這么大的資金量難以靠某一家機構獨立支撐, 通常要整合多家資源, 招商引資，組成利益共同體、命運共同體, 分階段安排, 滾動投資。

項目的盈利點不清晰

一個田園綜合體是否成功盈利，需要看規(guī)劃好之后的幾年中，比如能有一個很好的運營，無論是經濟、生態(tài)、文化效益都發(fā)展的很好，并且已然具備持續(xù)造血、穩(wěn)定有序發(fā)展的功能，那就是成功的。但很多的田園綜合體規(guī)劃案例中突出的是園區(qū)規(guī)劃, 對于產業(yè)生態(tài)的規(guī)劃較弱，導致發(fā)展不盡如人意，究其原因, 項目方在規(guī)劃與建設過程中并沒有明確產業(yè)這一盈利點, 是阻礙田園綜合體成功發(fā)展的一塊絆腳石。

要保護好農民利益

田園綜合體失敗的一個重要原因就是不能有效的對農民利益加以保護，你資金到位，但沒有農民參與進來，那田園綜合體就是一個空殼子，也不可能有持續(xù)造血的能，這個時候政府就要作為中間人來做好資本方與農民的橋梁搭建，讓農民能積極參與進來。 怎么做好田園綜合體規(guī)劃？

找出短板

知己知彼，找出短板，需要摸清當?shù)匾欢a業(yè)的現(xiàn)狀, 判斷已有的基礎、優(yōu)勢、特色、潛力, 分析出當?shù)禺a業(yè)的短板在哪里。知道短板就知道發(fā)展的瓶頸, 把短板補齊, 自然可以提升產業(yè)競爭力。

解決資金瓶頸

充分降低資金成本, 合理安排資金投入。運用無成本資金, 合理申請使用農綜、農發(fā)項目資金, 進行高產田、基礎設施建設。利用低成本資金, 申請國開行、農發(fā)行等政策性銀行資金, 爭取長期、低息貸款；還可申請貼息政策，亦或是對接養(yǎng)老、健康、新能源、環(huán)保、教育、電商等對口扶持資金和對口投資機構。運用社會資金, 吸引社會資本共同參與建設。

策劃先行

策劃是準確發(fā)掘功能定位的必要手段, 是把當?shù)嘏c其他田園綜合體區(qū)分開來的關鍵, 是提升田園綜合體價值的關鍵。在符合當?shù)貙嶋H情況的前提下突出亮點, 就是發(fā)揮了當?shù)氐膬?yōu)勢, 要么做行業(yè)老大, 要么做行業(yè)唯一, 拒絕田園綜合體千園一面。

規(guī)劃設計產業(yè)

在策劃定位之后, 要進行產業(yè)的頂層規(guī)劃設計。根據(jù)定位, 將產業(yè)短板拉長, 推進產業(yè)植入。遵從農業(yè)發(fā)展的新不等式, 即1×2×3>1+2+3, 圍繞當?shù)匾划a的優(yōu)勢資源, 將一二三產業(yè)深度融合, 在小區(qū)域中形成閉環(huán), 借助二產、三產為一產賦能, 借助文化、旅游為農業(yè)賦能, 塑造互融相生的產業(yè)生命體。引導當?shù)卣摺⑾冗M的產業(yè)、資本在田園綜合體匯聚, 形成馬太效應。

產業(yè)植入

田園綜合體能夠做好的關鍵在于產業(yè)的重塑及適合的產業(yè)植入。圍繞當?shù)貎?yōu)勢產業(yè)的資源, 引入恰當?shù)漠a業(yè)，因地制宜。要避免出現(xiàn)植入產業(yè)不符合當?shù)匕l(fā)展需求的問題。同時有產業(yè)也要有專業(yè)管理團隊、有項目也要有相應的資金投資、有生產也要保證有銷售市場等。

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